Salir de una vivienda en alquiler no basta para que el contrato se dé por terminado. Así lo ha recordado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia que obliga a un inquilino a abonar una elevada suma en concepto de rentas atrasadas, tras abandonar una vivienda sin entregar formalmente las llaves.

El tribunal considera que, pese a haber dejado el inmueble, el contrato de arrendamiento siguió en vigor durante más de un año, al no haberse devuelto correctamente la posesión al propietario.

¿Cuándo se considera finalizado un contrato de arrendamiento?

El caso, que pone sobre la mesa una cuestión más frecuente de lo que parece, gira en torno a un gesto que muchos inquilinos consideran un simple trámite: la entrega de llaves. El arrendatario comunicó su intención de abandonar el piso dos meses antes de la fecha prevista, e incluso propuso una cita para entregar las llaves en la vivienda. Como nadie acudió, decidió dejarlas al portero y conservar una copia, alegando que lo haría hasta recibir la devolución de la fianza.

No obstante, según la Audiencia, no basta con esto, pues el contrato especificaba cómo debía hacerse la entrega de llaves, y no se cumplió. Y si no hay entrega formal, no se considera que la posesión haya sido devuelta. Por tanto, el arrendatario sigue obligado al pago del alquiler, al no haberse producido la extinción efectiva del contrato.

En su resolución del 27 de marzo de 2025, la Audiencia Provincial respalda al Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Madrid, que ya había determinado que la relación arrendaticia no concluyó en diciembre de 2021 (cuando el inquilino se fue) sino en mayo de 2023, cuando el juzgado dio por finalizado el contrato tras recuperar la posesión del inmueble en el marco del procedimiento.

¿Qué implica hacer una entrega formal de llaves en un alquiler?

Una entrega formal supone devolver la posesión del inmueble al arrendador de manera clara, fehaciente y conforme a lo pactado en el contrato, lo cual suele implicar fijar una cita con el propietario o su representante, acudir al lugar acordado y entregar las llaves en mano. Idealmente, debe firmarse un documento de recepción para dejar constancia de la entrega.

Obligaciones del arrendatario al finalizar el contrato

El tribunal fue contundente: no basta con salir de la vivienda, pues como dispone el artículo 1.561 del Código Civil, el arrendatario está obligado a devolver la finca arrendada al terminar el contrato y mientras la devolución no se materialice de forma efectiva, seguirá obligado a pagar la renta.

Para que se entienda que el inmueble ha sido devuelto, es necesario que el arrendador (o una persona autorizada) reciba expresamente las llaves. Dejar las llaves sin acuerdo o conservar una copia a la espera de la fianza, no son actos suficientes para entender extinguida la obligación contractual.

¿Qué dice la jurisprudencia sobre la entrega de llaves en alquiler?

El tribunal recupera una línea jurisprudencial ya asentada: no hay finalización del contrato sin un acto claro de devolución de la posesión. Ese acto suele ser la entrega de llaves en cumplimiento de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil.

¿Qué riesgo corro si condiciono la entrega de llaves a la devolución de la fianza?

La ley establece que primero debe devolverse el inmueble y luego valorarse si procede la devolución de la fianza. Como hemos visto, si retienes las llaves, tu arrendador podrá reclamarte las rentas, ya que el contrato no se extinguirá por el simple hecho de dejar de habitar la vivienda, sino que debe producirse una renuncia expresa y aceptada (o la entrega formal de las llaves) para que se entienda finalizada la relación.

¿Cómo debe actuar un inquilino al dejar una vivienda de alquiler?

Este caso nos deja una lección: salir del piso no es suficiente. Para evitar conflictos futuros, el arrendatario debe:

• No condicionar la devolución de llaves a recibir antes la fianza.
• Pactar con el arrendador el día, lugar y forma para entregar las llaves.
• Comunicar por escrito y de forma fehaciente su intención de finalizar el contrato.

¿Cuál es la forma más segura de finalizar un contrato de alquiler sin problemas?

Coordinar una entrega presencial con el arrendador, firmar un acta de entrega o fin de contrato, y conservar copia. Si no es posible un acuerdo, la entrega notarial garantiza seguridad jurídica para ambas partes. El notario levantará un acta en la que constará que has puesto las llaves a disposición del arrendador.

Cuando el arrendador no responda o se niegue a recibir las llaves, puedes solicitar en el juzgado la entrega judicial, un procedimiento que acredita que has intentado cumplir con tu obligación, y te protege frente a reclamaciones posteriores de renta.

¿Es obligatorio entregar las llaves en persona al arrendador?

No es necesario, pero sí es obligatorio que la entrega sea conforme a lo pactado en el contrato o a lo que haya aceptado el arrendador. Puedes delegar la entrega en otra persona o hacerla mediante notario, pero debe constar de forma clara y verificable.

3 mitos sobre la finalización del contrato de alquiler que pueden volverse en tu contra

Ciertas ideas equivocadas sobre cómo y cuándo termina un contrato de arrendamiento pueden jugarte una mala pasada. Estas son algunas creencias que conviene desmentir para evitar problemas que pueden salir muy caros:

“Puedo exigir la devolución de la fianza antes de entregar las llaves”

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) otorga al arrendador un mes desde la devolución de las llaves para devolver la fianza, descontando, en su caso, los importes necesarios por desperfectos o impagos.

Condicionar la devolución de llaves al cobro de la fianza invierte de forma incorrecta el orden legal: primero se debe entregar la vivienda, y solo entonces nacerá el derecho a recuperar la fianza.

“Con enviar un burofax comunicando que me voy, ya es suficiente para acabar el alquiler”

Aunque el burofax es una forma válida y recomendable de comunicar la intención de abandonar el inmueble y de ejercitar el desistimiento del contrato conforme al artículo 11 de la LAU, no basta por sí solo.

El contrato seguirá vigente hasta que el arrendador recupere efectivamente la posesión del inmueble. La notificación fehaciente informa de la voluntad del arrendatario, pero no sustituye la obligación material de devolver la vivienda, que pasa necesariamente por entregar las llaves.

“Firmar un documento de entrega de llaves es solo una formalidad”

El documento de entrega de llaves no es un mero trámite: se trata de la principal prueba de que el contrato ha finalizado y de que el arrendador ha recuperado la posesión del inmueble. Sin este, el inquilino puede verse en una posición jurídica muy débil en caso de conflicto.

Este documento, que puede adoptar forma de acta de entrega o fin de contrato, debe reflejar la fecha, el estado del inmueble y la devolución de todos los juegos de llaves. Su valor probatorio es fundamental, tanto para cerrar el contrato como para reclamar la fianza.

La entrega de llaves resulta clave para evitar sorpresas

Este caso pone de relieve la importancia de cerrar correctamente un contrato de arrendamiento. La entrega de llaves no es una formalidad sin consecuencias, sino un acto esencial. No basta con dejar el piso: hay que acreditar fehacientemente la devolución de la vivienda para evitar que el alquiler siga vigente.